Par défaut la SCI, Société Civile Immobilière, est soumise à l’IR (Impôt sur le revenu) mais une option pour l’IS (impôt sur les sociétés) peut être exercée dès la constitution ou en cours de vie de la SCI, toutefois l’option pour l’imposition a l’IS est irrévocable. Le choix du régime d’imposition en SCI n’étant pas anodin il doit être pris après une réflexion murie, en évitant de se centrer exclusivement sur la fiscalité immédiate, car les obligations et restrictions en matière comptable, fiscale et typologie des baux ont des conséquences à long terme.
Vous trouverez ci-dessous deux tableaux synthétiques reprenant les principaux éléments de chaque régime, suivi d’un comparatif simple entre les deux options en début d’activité et à la suite de la vente d’un bien immobilier.
Table des matières
La SCI en Impôt sur le Revenu
| SCI IR | |||
| Revenus fonciers | |||
| Fiscalité | Déficits fonciers | ||
| TVA sur option | |||
| Tenue d’une comptabilité recommande mais non obligatoire | |||
| Recettes constituées par des loyers encaissés | |||
| Frais déductibles : | Frais administratifs | ||
| Comptabilité | Frais de gestion 20€ par local | ||
| Charges copropriété | |||
| Taxes foncières | |||
| Intérêts d’emprunt | |||
| Travaux d’amélioration | |||
| Vente immeubles | Régime des plus-values immobilières à titre privé | ||
| Baux | Habitation | ||
LA SCI en Impôt sur les Sociétés
| SCI IS | |||
| IS – BIC | |||
| Fiscalité | Dividendes versés à l’IR | ||
| TVA plein droit | |||
| Obligatoire + établissement d’un bilan avec dépôt des comptes au Greffe du Tribunal de Commerce | |||
| Comptabilité | Recettes constituées par des loyers factures | ||
| Frais déductibles : | Frais dans l’intérêt de la SCI | ||
| Frais d’acquisition des locaux | |||
| Amortissements | |||
| Vente immeubles | Régime des plus-values immobilières professionnelles | ||
| Habitation | |||
| Baux | Professionnels | ||
| Commerciaux | |||
Exemple comparatif de SCI en IR et IS
L’exemple présenté ci-après correspond à une hypothèse très simplifié pour en faciliter sa lecture.
Nous prendrons en compte l’acquisition d’un immeuble (170 k€) amorti sur 30 ans avec terrain (20 k€) non amortissable, finance par un emprunt remboursable in fine (intérêts constants sur la durée).
Nous vous rappelons qu’en matière de plus-values immobilières prives l’exonération est totale au bout de 30 ans.
| IR | IS | |
| Loyers annuels | 7 200 | 7 200 |
| Charges déductibles | -3 000 | -3 000 |
| Amortissements | -5 000 | |
| Résultat imposable | 4 200 | -800 |
| IR Tranche à 30% | -1 260 | |
| CSG non déductible | -722 | |
| IS | 0 | |
| IS Déficit reportable indéfiniment | -800 | |
| Imposition annuelle | -1 982 | 0 |
Comme vous le constatez, l’amortissement du bien permet d’éviter une imposition à titre personnel.
Il faut cependant bien avoir en tête qu’en cas de revente, il faudra réintégrer les amortissements, ce qui va générer à la sortie une imposition plus importante.
Si vous avez un projet de constitution de SCI n’hésitez pas à vous rapprocher de votre interlocuteur au sein du cabinet d’expert comptable Sofico, nous pourrons alors vous accompagner dans le processus de création pour que la modalité choisie corresponde au mieux à vos prérogatives à court, moyen et long terme.