Quel régime fiscal pour votre SCI, Société Civile Immobilière: IS ou IR ?

Par défaut la SCI, Société Civile Immobilière, est soumise à l’IR (Impôt sur le revenu) mais une option pour l’IS (impôt sur les sociétés) peut être exercée dès la constitution ou en cours de vie de la SCI, toutefois l’option pour l’imposition a l’IS est irrévocable. Le choix du régime d’imposition en SCI n’étant pas anodin il doit être pris après une réflexion murie, en évitant de se centrer exclusivement sur la fiscalité immédiate, car les obligations et restrictions en matière comptable, fiscale et typologie des baux ont des conséquences à long terme.

societe civile immobiliere, SCI en IS ou IR

Vous trouverez ci-dessous deux tableaux synthétiques reprenant les principaux éléments de chaque régime, suivi d’un comparatif simple entre les deux options en début d’activité et à la suite de la vente d’un bien immobilier.

La SCI en Impôt sur le Revenu

   SCI IR
 Revenus fonciers
FiscalitéDéficits fonciers
 TVA sur option
 Tenue d’une comptabilité recommande mais non obligatoire
 Recettes constituées par des loyers encaissés
 Frais déductibles :Frais administratifs
ComptabilitéFrais de gestion 20€ par local
 Charges copropriété
 Taxes foncières
 Intérêts d’emprunt
 Travaux d’amélioration
Vente immeublesRégime des plus-values immobilières à titre privé
BauxHabitation

LA SCI en Impôt sur les Sociétés

   SCI IS
 IS – BIC
FiscalitéDividendes versés à l’IR
 TVA plein droit
 Obligatoire + établissement d’un bilan avec dépôt des comptes au Greffe du Tribunal de Commerce
 
ComptabilitéRecettes constituées par des loyers factures
 Frais déductibles :Frais dans l’intérêt de la SCI
 Frais d’acquisition des locaux
 Amortissements
Vente immeublesRégime des plus-values immobilières professionnelles
 Habitation
BauxProfessionnels
 Commerciaux

 

Exemple comparatif de SCI en IR et IS

L’exemple présenté ci-après correspond à une hypothèse très simplifié pour en faciliter sa lecture.

Nous prendrons en compte l’acquisition d’un immeuble (170 k€) amorti sur 30 ans avec terrain (20 k€) non amortissable, finance par un emprunt remboursable in fine (intérêts constants sur la durée).

Nous vous rappelons qu’en matière de plus-values immobilières prives l’exonération est totale au bout de 30 ans.

IRIS
Loyers annuels7 2007 200
Charges déductibles-3 000-3 000
Amortissements-5 000
Résultat imposable4 200  -800 
IR Tranche à 30%-1 260
CSG non déductible-722
IS0
IS Déficit reportable indéfiniment-800
Imposition annuelle-1 982 

 

Comme vous le constatez, l’amortissement du bien permet d’éviter une imposition à titre personnel.

Il faut cependant bien avoir en tête qu’en cas de revente, il faudra réintégrer les amortissements, ce qui va générer à la sortie une imposition plus importante.

Si vous avez un projet de constitution de SCI n’hésitez pas à vous rapprocher de votre interlocuteur au sein du cabinet d’expert comptable Sofico, nous pourrons alors vous accompagner dans le processus de création pour que la modalité choisie corresponde au mieux à vos prérogatives à court, moyen et long terme.

 

Où nous trouver ?

Expert Comptable à Pau


Expert Comptable à Bayonne