Régime fiscal réel ou simplifié pour un un Loueur Meublé Non Professionnel « LMNP » ?

Dans le cadre de la constitution d’un patrimoine foncier plusieurs options peuvent se présenter, nous traiterons ici le régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

D’un point de vue fiscal le LMNP ne relève pas des revenus fonciers (contrairement à une location « nue »), il s’agit d’une activité accessoire assimilée à une entreprise de services et donc sous le régime d’imposition des BIC.

Pour bénéficier de ce statut il faudra s’enregistrer auprès des impôts via le CFE et s’en assurer que le bien en location dispose de tout le mobilier nécessaire à une occupation normale.

Location Meuble Non Professionel quel regime fisacl reel ou simplifié

La différence avec un Loueur Meublé Professionnel

Attention, si vous remplissez les trois conditions suivantes vous serez qualifié de Loueur Meublé Professionnel (régime avec des contraintes comptables et fiscales différentes) :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Régimes fiscaux du Loueur Meublé Non Professionnel

Régime simplifié du Micro-BIC

Si les recettes annuelles encaissées sont inférieures à 70 000 €, vous serez soumis au Micro-Bic de plein droit, sauf option pour le régime réel.

Sous ce régime vous déclarez vos recettes encaisses auxquelles l’administration fiscale appliquera un abattement de 50% (abattement de 71% pour les gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambre d’hôtes). Ce montant sera soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux (avec un minimum de 305 €).

Sous ce régime il ne peut avoir de déficit.

Régime du bénéfices réels

Il faut exercer l’option.

Le résultat sera calculé à la suite d’une comptabilité commerciale, nécessitant d’établir une comptabilité et un bilan.

Les produits de LMNP sont constitués des loyers et accessoires.

Selon sa doctrine administrative 4 D 262, l’administration fiscale admet au titre des charges imputables sur les produits : les dépenses de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance, de gérance, taxes ainsi que les frais financiers.

Le régime réel vous permettra aussi la déduction des amortissements (c’est l’intérêt majeur de ce régime, qui aboutit généralement à ne quasiment pas être imposable) des biens hors terrain.

Les déficits normalement constates pourront être imputes sur les bénéfices tirés d’activités de même nature, exercées dans les mêmes conditions, durant la même année ou les 10 années suivantes.

En cas de cession du bien l’amortissement n’a aucun effet sur le calcul de la plus-value (régime des plus-values immobilières des particuliers).

Cessation d’activité :

Des démarches pour radier l’activité, à la suite de la vente ou récupération du bien loue, doivent être entreprises, à savoir :

  • Déclaration de l’arrêt d’activité dans les 30 jours suivant la fin de l’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.
  • L’arrêt d’activité entrainera l’imposition immédiate du résultat de l’année en cours par la transmission de la liasse fiscale (Réel) ou la déclaration 2042 C Pro (Micro BIC) dans les 60 jours suivant la cessation d’activité.

Pour résumer, ce régime de loueur en meublé permet de réduire la base imposable des revenus générés par la location de votre investissement si vous optez pour un régime réel, tout en gardant l’avantage lié à l’exonération des plus-values des particuliers en cas de cession ultérieur. Pour une étude détaillée n’hésitez pas à faire appel à notre cabinet comptable !

 

 

Où nous trouver ?

Expert Comptable à Pau


Expert Comptable à Bayonne