La LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle est une activité accéssible à tous les contribuables français, qui consiste à investir dans l’immobilier notamment dans la gestion locative d’un logement neuf ou ancien sous deux régime fiscaux possible à savoir : le regime réel et le micro-Bic. Aux termes de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur, il s’agit de louer un logement suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante
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LMNP : Fonction et conditions ?
La LMNP est un programme d’investissement immobilier qui consiste à acheter un bien immobilier (appartement ou maison) et à le louer meublé. Cet investissement est ouvert à tous, qu’ils soient des sociétés (SCI IS, Family SARL, SAS, etc.) ou des particuliers français, imposables ou non, résidents ou expatriés (étrangers ou expatriés). Ce dispositif prend en compte la location d’un logement meublé dont les revenus générés par n’excèdent pas 23 000 €, ou 50% des revenus annuels totaux du propriétaire. C’est un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Il permet de recevoir un revenu mensuel pendant au moins 9 ans. De plus, cet investissement est très utile en tant qu’investisseur propriétaire d’un appartement meublé, car vous n’avez pas à vous soucier de la gestion de l’appartement et des tracas et démarches que cela implique.
Conditions d’obtention du statut LMNP
Les conditions d’obtention du statut de loueur en meublé non professionnel en 2022 sont les suivantes :
-Ne pas exploiter une entreprise de location meublée à titre professionnel n’est pas immatriculée au Registre des Sociétés Commerciales (RCS).
-Déclarez votre activité au Tribunal de Commerce ou au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du lieu où se situe le bien.
-Soumettre cette déclaration dans les 15 jours suivant le début de la location.
-Déclarer les revenus des locations meublées.
-Louez un appartement meublé qui vous appartient et qui a une superficie de 9 m2 ou plus.
-Louer des installations uniquement à des fins résidentielles ou touristiques.
-Percevoir des revenus locatifs jusqu’à 23 000 €.
Immatriculation : obligation ?
En enregistrant une location meublée sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (lmnp), vous pouvez déclarer les revenus générés par cette activité. Le but de l’enregistrement ici est d’établir une société qui exploite une entreprise de crédit-bail immobilier. Même si la location est parfois à but non lucratif, la loi impose la constitution et l’immatriculation d’une société pour déclarer les revenus locatifs imposables. L’inscription au statut lmnp est également obligatoire pour ceux qui louent des biens immobiliers meublés, même si cette activité n’est pas une activité professionnelle à part entière. Cette inscription via le formulaire cerfa du régime lmnp permet de déclarer des revenus qui seront imposés ultérieurement.
Si vous souhaitez débuter de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), vous devez remplir le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début de la location du bien. Vous pouvez utiliser ce formulaire pour enregistrer votre activité auprès de votre bureau des procédures commerciales. Cette démarche d’inscription à lmnp doit être effectuée quelle que soit la forme juridique choisie pour gérer les activités de location. Par exemple, vous pouvez prioriser l’enregistrement du régime lmnp auprès des micro-entreprises pour éviter les sous procédures pour les locations saisonnières uniquement. Après la constitution de la société, un numéro SIRET vous sera communiqué lors de votre demande d’immatriculation. En particulier, le site infogreffe vous donne accès aux formulaires que vous remplissez. Les conditions d’inscription au statut lmnp sont remplies par l’inscription au Bureau Formel des Entreprises (CFE), qui est responsable de la localisation de l’appartement en location meublée.
Quelle est la date limite d’inscription au lmnp ?
Vous n’avez pas besoin d’enregistrer une nouvelle société avec le statut lmnp avant d’inscrire votre bien locatif. Cela permet notamment aux propriétaires de s’assurer à l’avance que leur bien pourra satisfaire pendant plusieurs jours des candidats à la recherche d’un logement. Toutefois, le bailleur doit remplir le formulaire P0i et le retourner au CFE compétent dans les 15 jours suivant la mise en location du meublé. Il est donc conseillé de fixer rapidement la date d’immatriculation en tant que LMNP pour éviter les sanctions de l’administration fiscale.
A combien s’élèvent les frais d’inscription au lmnp ?
L’inscription elle-même est un processus de gestion gratuit. Il n’y a aucun coût si le propriétaire le fait, mais les frais de procédure ici n’incluent pas le coût de démarrage d’une entreprise ou de son exploitation. Selon la forme juridique que vous choisissez, des frais supplémentaires peuvent être à prévoir sous forme d’honoraires de commissaire aux comptes ou de frais de publication au bulletin légal. La loi n’impose pas le recours à un comptable ou à un avocat pour l’immatriculation pour déclarer les revenus de la location meublée à titre non professionnel. Cependant, il est fortement recommandé de consulter un expert en la matière pour bénéficier du régime fiscal le plus avantageux. Vous pouvez contacter Sofico pour obtenir les meilleurs conseils.
Principaux avantages du LMNP
L’obtention du statut LMNP offre de nombreux avantages, pas seulement fiscaux. Non seulement vous bénéficierez de réductions d’impôts sur les loyers, mais vous aurez également la possibilité de récupérer d’un seul coup toute la TVA liée à votre logement.
1-Amortir un actif sur des décennies. Autrement dit, chaque année, nous calculons la charge d’amortissement en fonction de son usure (il est important d’avoir une aide comptable).
2-Déduisez les frais administratifs et les intérêts sur le prêt.
3-Si vous investissez dans une nouvelle résidence avec services telle qu’une résidence étudiante, de tourisme, médicale ou professionnelle, vous percevrez 20% de TVA sur votre investissement.
4-Bénéficiez d’un marché de la revente qui s’est développé au fil des années.
De plus, vous pouvez choisir entre le régime micro BIC et le régime réel. Vous pouvez choisir le régime à appliquer. Si vous choisissez le système Micro BIC, vous bénéficierez de la déduction fiscale de 50%.
Cependant, aucun frais ne sera déduit. En revanche, si vous choisissez le système réel, vous pouvez déduire les dépenses réelles telles que le loyer, les frais de partage, les intérêts sur le prêt, la taxe foncière, etc. Ce système est plus complexe sur le plan comptable, mais donc beaucoup plus intéressant que le système micro BIC.
Établissements concernés par le LMNP et la fiscalité des loyers touristiques
Les établissements/résidences concernés par la LMNP sont :
EHPAD : Les logements EHPAD accueillent les personnes âgées et dépendantes ayant besoin de soins médicaux.
Appartement d’affaires : Convient aux voyageurs d’affaires. En règle générale, il s’agit d’appartements proposés au nom de l’hôtel.
Résidences de Tourisme : Les résidences de tourisme se distinguent par la localisation de la destination touristique : à la montagne, à proximité des stations de ski, de la mer, des stations balnéaires (LMNP Mer).
Logements hôteliers, chambres d’hôtes, gîtes ruraux : Logements saisonniers adaptés aux vacanciers.
Résidence Senior : Pour les personnes âgées qui n’ont pas besoin de soins médicaux. Investir dans un EHPAD LMNP ou Senior est un bon investissement sur le long terme car des études montrent que d’ici 10 à 20 ans 1/4 de la population française vivra à des intervalles de 60 à 70 ans.
Résidences étudiantes : Conçu pour accueillir les étudiants. Ce sont des propriétés à proximité des écoles et des universités.
Fiscalité des revenus locatifs touristiques
La fiscalité est la même que celle d’un meublé classique, sauf si le logement est classé (voir ci-dessous). Les revenus locatifs du LMNP sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux différents, Micro BIC (avec déduction forfaitaire) ou régime fiscal réel.
Micro-BIC : Le dispositif Micro-BIC s’applique par défaut au bailleur d’un logement meublé si les revenus de cette activité n’excèdent pas 72 600 € par an (ou 176 200 € pour un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes). Ce règlement vous accorde une indemnité forfaitaire de dépenses de 50% de vos revenus. Pour les hébergements et chambres classés, cette réduction atteint 71 %.
Le régime réel : Cette réglementation s’applique automatiquement si vous dépassez le plafond de revenus de 72 600 € d’une location meublée (ou 176 200 € pour un logement meublé ou une chambre d’hôtel). Si vos revenus sont inférieurs à ces seuils, il est parfaitement possible d’en faire la demande au fisc. Dans le régime réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus.